Les locations nues, soit non meublées, sont soumises à la loi du 6 juillet 1989. Elles peuvent faire l'objet d'une révision régulière ou d'une majoration de loyer à condition de respecter certaines règles. Zoom sur trois scénarios.
La première location
Lors de la première mise en location de son bien, le bailleur a carte blanche pour fixer « son » loyer. Il devra malgré tout se référer aux valeurs des appartements similaires loués dans le quartier (ou dans l'immeuble). « Compte tenu du contexte actuel du marché locatif, c'est-à-dire stable en région parisienne, voir en repli dans certaines villes de province, il convient aujourd'hui de ne pas être trop ambitieux afin de trouver un occupant », conseille Jean-François Buet, président de la Fnaim. Une fois le loyer fixé, « sa révision en cours de bail n'est pas automatique. Il faut penser à inscrire dans le contrat de location une clause d'indexation du loyer », souligne Arnaud Couvelard, juriste à l'Unpi. Cet ajustement annuel s'effectue sur la base de l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'Insee (voir graphique). Pour obtenir le « nouveau » loyer révisé à la date anniversaire du bail, il suffit de multiplier le loyer actuel (hors charges) par l'indice IRL du trimestre concerné, rapporté à l'indice du même trimestre de l'année précédente.
Exemple : pour un loyer de 1.000 euros à réviser le 1 er décembre 2012, la hausse sera de 21,50 euros (soit 1.000 x 123,55/120,95). Le loyer de la deuxième année du bail s'élèvera à 1.021,50 euros.
Le renouvellement
« Le bail est un train qui s'arrête tous les trois ans, ce n'est qu'à ce moment que le propriétaire peut éventuellement changer la donne », précise Pierre Astrup, président de la commission de gestion locative de l'Unis Ile-de-France. Cette marge de manoeuvre est toutefois limitée depuis l'entrée en vigueur du décret du 20 juillet 2012. Si, au terme du bail de trois ans, le locataire reste en place, le contrat se renouvelle. Le loyer peut alors être réactualisé sur la base de l'IRL. Toutefois, si le bailleur considère que « son » loyer est « manifestement sous-évalué », il peut tenter de le majorer. Il doit, pour cela, adresser une lettre recommandée à son locataire, au moins six mois avant l'échéance du bail, pour l'informer de son intention en mentionnant les références locatives (plus chères) relevées dans le secteur. Ces exemples chiffrés s'obtiennent auprès de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap), des associations de propriétaires (Unpi) ou auprès des administrateurs de biens chargés de la gestion de plusieurs biens locatifs. Le décret précise que l'augmentation du loyer (hors charges) est limitée à « la moitié de la différence entre le dernier loyer et le loyer de marché ». Si locataire accepte cette hausse, le réajustement peut toutefois se lisser dans le temps. « L'article 17 C de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une augmentation par palier. Si la hausse dépasse de 10 % l'ancien loyer, la révision s'étalera obligatoirement sur six ans, par sixièmes. En revanche, si elle est inférieure à 10 %, le rattrapage de loyer s'effectuera sur trois ans, soit par tiers », détaille Emmanuel Maire, directeur de Dauchez Particuliers. Cette majoration s'ajoute à l'indexation annuelle de l'IRL. En cas de refus du locataire, le bailleur est en droit de saisir la commission de conciliation (voir ci-contre).
Exemple : en fin du bail, soit le 1 er décembre 2012, le loyer est de 1.000 euros par mois. Le bailleur se rend compte que des logements similaires aux alentours se louent 1.300 euros par mois. Il considère son loyer « manifestement sous évalué ». Une augmentation est possible dans la limite de 150 euros ([1300-1.000]/ 2), autrement dit « la moitié de la différence entre le dernier loyer et le loyer de marché ».
La relocation
Le récent décret sur l'encadrement des loyers vise à limiter la hausse des valeurs locatives en cas relocation, soit entre deux locataires. Désormais, le propriétaire n'est plus libre de relever le « nouveau » loyer à sa convenance. Le décret précise que si, depuis la conclusion du dernier bail, le propriétaire a réalisé des travaux d'amélioration (pose de fenêtres à double vitrage, installation d'une chaudière à condensation, isolation thermique, phonique, etc.) portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, alors le nouveau loyer peut être relevé d'au maximum 15 % du coût des travaux TTC. Une hausse peut aussi être autorisée en cas de loyer « manifestement sous-évalué ». En dehors de ces deux cas dérogatoires, la révision du loyer ne peut se réaliser que dans la limite de l'IRL.
Exemple : au départ du dernier locataire, le loyer était de 1.000 euros. Le bailleur réalise dans le logement vide 8.000 euros de travaux d'amélioration. Ce montant étant supérieur à la moitié de la dernière année de loyer (12.000/2 soit 6.000 euros), l'augmentation annuelle du loyer ne peut dépasser 1.200 euros, soit 15 % du montant total des travaux (soit 8.000 x 15 %). A la relocation, le nouveau loyer proposé sera au maximum de 1.100 euros.
